《物权法》第74条规定开发商所销售的车位不属于公共部位,具有独立产权!

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《开发商可随意买卖小区停车位吗》

如今越来越多的业主发现,自家居住的小区贴出了“车位销售”公告,其中不乏入住年限超过10年的老小区。而在具体销售过程中,部分业主与开发商产生了矛盾,焦点在于车位买卖究竟公平不公平。

车位销售惊动辖区民警

今年年初,上海虹口某小区的业主与开发商就起了不小纠纷,甚至惊动了辖区民警,而双方矛盾的焦点,正是车位销售。

记者联系到了两位业主,他们介绍,小区2002年交房时,他们都有意购买地下车位,当时定价为每个车位6万元至8万元。但开发商随后表示,由于手续不全,不能销售,只能出租。

2012年,又获悉可以购买车位,此时价格为每个车位18万元,并进行了购买意向登记。但随后又因为手续不全,没有买成。

到了2014年10月,业主再次接到开发商销售车位的通知,可此时车位价格竟然提高到每个30万元。虽然一次性付款有一定优惠,但业主认为车位价格如此飙升太不正常,而且开发商此前所坚称的“手续不全”或“手续齐全”等,也并没有相关证据可以证明。因此有业主担心:“万一我们真花钱买了,依旧是手续不全,怎么办?”

《开发商可随意买卖小区停车位吗》

《开发商可随意买卖小区停车位吗》

但小区开发商代表范明忠(化名)的说法与业主的说法却恰恰相反。他表示,该小区的车位产权由开发商拥有毋庸置疑,可以在房管部门查证;车位价格则参考了周边其他小区的定价,并不离谱。范明忠表示:“周边新开盘小区的车位最高售价38万元,而公寓最低价格不到27万元,怎么不合理了?”

车位定价到底谁说了算?

在小区车位买卖纠纷中,价格问题一直是个比较突出的矛盾。不少业主询问:车位定价到底谁说了算?

《物权法》第74条规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”也就是说,如果有材料证明开发商所销售的车位不属于公共部位,具有独立产权,那么开发商销售车位当然属于合法行为。

至于开发商销售车位的价格多少合适,上海市物业管理行业协会秘书长许玉彪告诉记者,政府对车位销售价格没有规定,“就像房价一样,根据市场行情,由开发商确定。”物业主要负责小区的车位管理,车位租金根据不同区域有指导价格,但车位产权属于开发商,卖不卖、怎么卖由开发商决定。

可业主却并不认可车位价格可以完全由开发商说了算。一部分业主认为,车位和房屋同样属于不动产,所以车位价格的变化理应参考同一小区房价的变化。

某小区业主沈先生表示,2009年他在该小区买房时,房价为2.3万元/平方米,当时车位售价12万元;而到了2015年,小区房价在3.6万元/平方米左右,涨幅为56.5%,而小区最新贴出的车位售价为17万元,涨幅为41.7%。所以沈先生认为从这点看,车位价格变化幅度比房价小,这点涨幅应该还算合理范围。

不过也有不少业主不这么看,他们认为车位的定价不能只看房价的涨跌情况,还要看车位的租售比因素。比如某小区业主陈小姐就认为,她所在的小区竣工已有15年,产权共70年,单个车位售价20万元。这意味着未来55年中,每月的停车费用为303元,还不包括车位管理费。但目前该小区地下车位的月租金也只有300元。从租售比上看,这样的车位定价显然不合理,更何况租金是按月支付的,而购买车位的价格则是一次性给到了开发商,开发商回笼资金后可以再次投资,因而开发商实际获得的收益要更多,但为什么买车位反而不如租车位呢?这就不太合理了。

开发商主导是否不公?

还有不少业主提出,完全由开发商主导的车位销售会引发资源配置不公的问题,会让小区“停车难”更加突出。

比如上海闵行某小区最近也因为车位销售出现了纠纷。业主罗小姐表示:“以前租了车位的业主担心,如果不买车位,以后会不会没地方停车。但按照开发商提出每个30万元的价格购买车位,又觉得有点被迫。”罗小姐也承认,在原先的车位出租中,存在资源不均的情况:“有的业主一户人家租了好几个车位,导致现在通过二手房交易进入小区的新业主没法停车。”

经过业主和开发商沟通,目前该小区暂时停止了车位销售。业主方也提出公平配置车位资源的要求,比如每户家庭保证一个车位,在此基础上,到底是买车位还是租车位,开发商应当给予业主选择权。

从事地产开发的华先生也承认,眼下开发商集中销售车位,既是为了回笼资金,也与小区“停车难”密切相关。从长远看,小区车位应当在规划建造时就充分考虑:“现在每户家庭两辆车已不稀奇,可有些小区的车位规划依旧是2:1甚至3:1,也就是两户或三户家庭才有一个车位。按照新趋势,车位规划应该达到1:2.5,也就是一户人家配备2.5个车位,这样开发商和物业公司在未来进行车位管理时,矛盾也会小一些。”

理财金手指:开发商为何转租为售?

开发商在刚刚完成开发时不出售车位,可能确实是因为相关手续未全,但也不排除开发商有意囤积从中牟利的可能。因为在小区刚刚建成时,由于搬入的居民还不多,加上以前有车族数量也少,所以小区车位并不紧张,此时出售车位,价格并不一定能卖得高,因此开发商选择“出租”的方式供小区业主使用车位。而最近几年,一方面越来越多的普通市民成为有车一族,小区车辆日益增多,导致小区车位变成了“稀缺资源”,而另一方面,随着房价上涨空间不如以前,开发商资金链吃紧,于是越来越多的开发商开始动起了高价出售已建成小区停车位的算盘。

另一种转租为售的原因是有些开发商为了避税,选择销售时机。按照规定,如果开发商毛利超过30%,那超过部分的收入累进增收土地增值税,最高税率可达60%;剩下的利润还需要再缴纳25%的所得税。因此一些开发商在销售房子时不愿意同时出售车位,以避免缴纳高额税金。

开发商出售车位虽是市场行为,但小区车位作为业主的必要配备,销售也不应完全丢给市场。在目前的法律框架之下,开发商只要有了“预售许可证”,就有权出售车位。于是,开发商“转租为售”的举动变得毫无征兆。且不论开发商此时转租为售到底是为了牟利,还是缓解停车难,至少从目前来看,开发商单方面决定车位售价的局面,令不少居民难以接受。

小区业主有权维护自己的基本权益,开发商在将车位转租为售的时候,应该先和小区业主通过业主大会协商制定租售方案,包括租售比、出售价格等。事实上,建立在商量基础上的价格,既容易让业主接受,也容易让开发商更顺利地卖出车位,从而回笼资金,对双方都是好事。

而要从根本上缓解“停车难”问题,恐怕还得从规划入手,提高小区内车位与户数的配比。从长远来看,一户家庭有两辆车也十分有可能,因此,在规划时提高车位配比,便于日后开发商和物业对车位的管理,从而减少业主与开发商的矛盾。

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